Wat is een transformatiewoning?

Een transformatiewoning is een woning die uit een verbouwing van een bestaand pand met een andere bestemming is getransformeerd. Transformatiewoningen komen vooral in gebieden voor waar er sprake is van een tekort aan woningen. Als er te weinig woningen beschikbaar zijn om aan de vraag te voldoen dan wordt er steeds vaker gekeken naar bestaande panden met een andere bestemming om deze vervolgens om te bouwen tot woningen en woonruimten.

Utiliteit ombouwen tot woningen
Een tansformatiewoning is dus een woning die ontstaan is uit een pand met een andere functie. In de praktijk worden scholen en kantoren regelmatig tot transformatiewoningen omgebouwd. Daarnaast worden ook andere bedrijfspanden en utiliteit omgebouwd tot woningen. Zo kunnen zelfs loodsen, fabrieken, kazernes en stallen van boerderijen tot woningen of appartementen worden omgebouwd. Bouwbedrijven en projectorganisaties worden steeds creatiever op dit gebied. Ook investeringsmaatschappijen zien geld in het ombouwen van bestaande panden tot transformatiewoningen.

Woningtransformatie als oplossing

Op die manier kan er wat worden gedaan aan het tekort aan woning maar kan ook meer geld worden verdiend met de verkoop en de verhuur van transformatiewoningen. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) waren er in 2018 in totaal 13.000 transformatiewoningen ontstaan. Dat maakt duidelijk dat een groot deel van de toename in het aanbod aan woningen wordt gerealiseerd door gebouwen te transformeren tot woningen.

NVM Kwartaalcijfers derde kwartaal 2019: huizenprijzen liggen hoog en keuze is beperkt

De Nederlandse woningmarkt is nog lang niet gezond. Dat blijkt onder andere uit de hoge woningprijzen. Voor mensen met een gemiddeld inkomen is een koopwoning in veel gebieden in Nederland niet of nauwelijks te betalen. Uit de kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars komt naar voren dat een gemiddelde woning alleen kan worden gefinancierd door mensen die een bovengemiddeld inkomen hebben.

Het gevolg is dat woningen langer te koop staan of alleen worden gekocht door mensen die echt veel geld verdienen. Er is sprake van verdringing op de woningmarkt. Mensen met een hoger inkomen hebben meer keuze dan mensen met een lager inkomen. De woningen die normaal gesproken door Jan modaal konden worden gekocht zijn nu niet meer betaalbaar voor de middeninkomens. De hogere inkomens kunnen de woningzoekers met een lager inkomen overbieden. Het overbieden gebeurd met name in de grote steden in het Westen van Nederland regelmatig. In de kwartaalcijfers staat dat huizen soms met 40 procent boven de vraagprijs worden verkocht.

Gemiddeld zou iemand die een woning zoekt de keuze hebben uit 3,1 woningen. Dat is een heel beperkt keuzeaanbod. Dat zorgt er voor dat veel mensen ook concessies moeten doen op hun woonwensen. Dat is natuurlijk een hele bijzondere gang van zaken. Men koopt namelijk een woning voor de hoofdprijs en doet desondanks concessies met betrekking tot de woonwensen. Daar komt nog eens bij dat het verbouwen van woningen in 2019 niet goedkoop is. De bouwsector staat namelijk onder druk. Er is volop werk te doen ondanks de stikstofcrisis. Bouwpersoneel is schaars en bouwmaterialen zijn duur. Dat zorgt er voor dat het bouwen en verbouwen van woningen een kostbare zaak is. Nieuwbouwwoningen maken enorme prijsstijgingen door van wel 17 procent ten opzichte van 2018. Zo wordt het kopen van een woning voor veel mensen onbetaalbaar.

Wat is overwaarde op een woning?

Overwaarde is het verschil in geld tussen een hypothecaire lening en de actuele waarde van een woning. De overwaarde op een woning is geen vast bedrag en kan op basis van de ontwikkelingen in de woningmarkt en economie wisselen. Als de woningmarkt aantrekt en de koopkracht van potentiële woningkopers toeneemt is de kans groot dat er meer geld voor een woning betaald kan worden. De woningprijzen gaan dan omhoog. Daardoor ontstaat ook meer overwaarde op een woning. Er zijn echter nog meer situaties waardoor er meer overwaarde op een woning ontstaat.

Hoe ontstaat overwaarde op een woning?
Er zijn verschillende oorzaken die er voor kunnen zorgen dat er overwaarde op een woning ontstaat. Het is belangrijk om te weten dat overwaarde het verschil is tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van een woning op een bepaald moment. Als je dat in gedachten houdt zijn er drie verschillende situaties mogelijk. Namelijk stijging van de woningwaarde, extra aflossen op de hypotheek zodat de hypoteeksom lager wordt en het inbrengen van eigen geld. Al deze verschillende oorzaken van overwaarde worden in de onderstaande alinea’s toegelicht.

Overwaarde door stijging van de woningwaarde
De eerste situatie werd al in de inleiding genoemd namelijk een stijging van de woningwaarde. Een woning is dan voor een lager bedrag gekocht dan de actuele waarde van een woning op de woningmarkt. De stijging van de woningwaarde kan te maken hebben met vraag en aanbod op de woningmarkt. Ook kan de woning of de omgeving rondom de woningmarkt zijn veranderd waardoor de woningwaarde is gestegen.

Extra aflossen op de hypotheek
Door extra af te lossen op de hypotheek kan de overwaarde ook toe nemen. De hoogte van de hypotheekschuld daalt dan namelijk waardoor het verschil in de actuele hypotheeksom en de daadwerkelijke woningwaarde groter wordt. Het extra aflossen op een hypotheeksom is ook van belang als de woningwaarde daalt. Dan wordt namelijk de eventuele restschuld die kan ontstaan tijdens een (gedwongen) verkoop dalen. Als de woningwaarde stijgt kan men door het extra aflossen nog meer overwaarde realiseren en dat is weer gunstig als men bijvoorbeeld een nieuwe woning zou willen aanschaffen. Er ontstaat dan namelijk meer eigen geld.

Inbrengen eigen geld
Overwaarde op een woning kan men namelijk ook creëren door eigen geld in te brengen als men een woning koopt. In veel landen is het logisch maar in Nederland brachten veel mensen die een woning kochten niet of nauwelijks geld in. Een koopwoning was daardoor eigenlijk geen koopwoning maar een geleende woning waarbij de lening in feite de hypotheek was. Op zich kan dat wel maar als de hoogte van de hypotheek gelijk is als de hoogte van de woningwaarde op een bepaald moment maakt dat de financiële situatie ook kwetsbaar. Als de woningwaarde daalt en de hypotheeksom gelijk blijf kan een huis spreekwoordelijk ‘onder water’ komen te staan. Als men de woning dan verkoopt blijft men met een restschuld zitten. Dit kan worden voorkomen door een bepaald bedrag aan eigen geld in te brengen. Dan kan men de fluctuering in de woningwaarde opvangen. Als de woningwaarde toeneemt heeft men bovendien meer overwaarde.

Overwaarde tot slot
Overwaarde is geen vast staand gegeven. Daarom is het belangrijk om verstandig om te gaan met de overwaarde op een woning. Sommige financiële instellingen geven het ‘advies’ om de overwaarde te ‘verzilveren’ door een hogere hypotheek op een woning te nemen. Dit is lang niet altijd verstandig. Tijdens de economische crisis kwamen veel woningeigenaren in de problemen ze hadden hun woning op een piekmoment gekocht en moesten de woning verkopen toen de woningwaarde in een dal terecht kwam. Daardoor bleef een restschuld over die in sommige gevallen gedekt werd door de Nationale Hypotheekgarantie maar in veel gevallen ook niet. Daardoor werd de restschuld een financieel blok aan het been voor veel mensen die hun woning gedwongen moesten verkopen voor een lager bedrag. Ook bij de aanschaf van een nieuwe woning kan deze situatie voor problemen zorgen. Hypotheekverstrekkers worden door de wet en regelgeving steeds meer gecontroleerd en gestuurd op het verstrekken van veilige hypotheekproducten aan woningkopers. Dat zorgt er voor dat er vaak ook minder geleend kan worden voor de aanschaf van een woning. Daardoor wordt de woningkoper beter beschermd tegen financiële problemen maar kan ook de gemiddelde woningprijs dalen.

Gemiddelde woningwaarde met 4,1 procent gestegen op woningmarkt eerste helft 2019

Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) maakte maandag 29 juli 2019 bekend dat de gemiddelde waarde van woningen in Nederland is gestegen met 4,1 procent in de eerste helft van 2019. Daardoor kwam de gemiddelde woningwaarde in Nederland uit op 347.607 euro. De hoogte van de waarde van koopwoningen op de huizenmarkt is in belangrijke mate afhankelijk van vraag en aanbod. Als het aanbod beperkt is gaat de prijs van woningen meestal omhoog tenminste als er voldoende vraag is naar woningen. Dit effect vond afgelopen maanden plaats in Nederland. Vooral in 2018 is de woningprijs verhoudingsgewijs behoorlijk omhoog gegaan.

Woningmarkt in beweging
In 2019 lijkt deze trend niet door te zetten. Net als 2008, toen de woningmarkt op het hoogste prijsniveau kwam voor de economische crisis, is ook 2019 op veel plaatsen het hoogste prijsniveau voor woningen ooit bereikt. Dat lijkt natuurlijk goed nieuws maar schijn bedriegt. Na 2008 kwam de woningmarkt in een diepe crisis. Men sprak van een huizenbubbel of de woningmarktcrisis. Woningen werden aanzienlijk minder waard. Dat wil zeggen dat er minder geld betaald kon worden voor woningen omdat mensen minder geld konden lenen.

Huizenmarktbubbel
Nederland heeft van de woningmarktcrisis wel een beetje geleerd maar klaarblijkelijk onvoldoende. Men kan nu inmiddels minder lenen voor een woning. Dat wil zeggen dat men meer eigen geld moet inbrengen. Ook moet men de overwaarde van de eigen woningverkoop, indien hiervan sprake is, meenemen in de aanschaf van een nieuwe woning. Op die manier hoopt men de ‘lucht’ uit de woningmarkt te halen zodat er geen nieuwe woningbubbel of huizenmarktbubbel ontstaat. Men spreekt ook van overwaarde.

Overwaarde op een woning
Overwaarde is eigenlijk een extra bedrag dat over de daadwerkelijk waarde van de woning wordt heen betaald. Deze overwaarde kan dalen naar mate de economie en de koopkracht van mensen daalt. Daarom moet men er voor zorgen dat de overwaarde niet als een vaststaand gegeven wordt beschouwd maar als een variabele. Dat heeft een effect op de woningwaarde. Die dus in feite ook variabel is.

Wat is een microwoning?

Een microwoning is een mini-woning in de vorm van een klein appartement dat voorzien is van een eigen badkamer en keukenblok en een totale oppervlakte heeft van tussen de3 20 en 50 vierkante meter. Een microwoning heeft meestal een inrichting en indelen waarover goed is nagedacht. De beperkte oppervlakte zorgt er voor dat men de indeling van de microwoning zo heeft vormgegeven dat het optimale rendement uit de ruimte kan worden gehaald. De meeste microwoningen worden gebouwd en bewoond in grote steden. Zo zijn er bijvoorbeeld vijfhonderd micro-appartementen in Change gebouwd in maart 2017. Er zijn echter ook verschillende andere drukke verstedelijkte gebieden waarin appartementencomplexen worden gebouwd met microwoningen.

Waarom een microwoning?
Een microwoning is niet voor iedereen een ideale manier van wonen. Voor grote gezinnen is een microwoning niet geschikt. Ook voor oudere mensen is een microwoning over het algemeen geen juiste keuze. Voor wie is een microwoning dan wel geschikt? De doelgroep voor microwoningen zijn over het algemeen jongeren die flexibel werken, studeren en een grote mate van zelfredzaamheid hebben.

Microwoningen worden over het algemeen bewoond door mensen die net zijn afgestudeerd en nog alleenstaand of vrijgezel zijn. Huisdieren zoals honden en katten zijn meestal niet geschikt voor microwoningen. De meeste bewoners van microwoningen gebruiken de woning puur om te slapen en verblijven verder maar korte tijd in de woning. De overige tijd zijn ze aan het werk, studeren ze of ondernemen ze andere sociale activiteiten. Omdat een microwoning zo weinig vloeroppervlak heeft zijn deze woningen over het algemeen prijstechnisch aantrekkelijk. De huur voor een microwoning is dikwijls veel lager dan de huur van reguliere grotere appartementen. Jongeren die nog starten op de arbeidsmarkt in grote steden vinden microwoningen vaak een interessante oplossing om toch op jezelf te wonen en niet te veel geld kwijt te zijn aan huur. Dan houdt je ook geld over voor andere dingen.

Voorzieningen in microwoningen
Microwoningen zijn er in verschillende soorten. Sommige microwoningen worden in de vorm van een community gebouwd. Dat houdt in dat de bewoners van de microwoning ook een bepaalde samenwerking of onderlinge band hebben met elkaar. Denk hierbij aan ambitieuze jongeren die een startup hebben en gezamenlijk bij elkaar in microwoningen wonen. De meeste bewoners van microwoningen willen graag gebruik maken van supersnel internet. Deze voorziening wordt daarom in de meeste microwoningen aangebracht. Verder heeft een microwoning een eigen toegang en is deze voorzien van een eigen keukenblok en badkamer. Dat houdt in dat de microwoning in feite een complete woning is alleen dan heel klein. Sommige appartementencomplexen die bestaan uit microwoningen hebben allemaal mogelijkheden om bepaalde voorzieningen te huren zoals een televisie, stofzuiger of magnetron. Het huren van deze huishoudelijke apparaten zorgt er voor dat de bewoner dit niet zelf hoeft aan te schaffen en het ook niet hoeft te verhuizen als hij of zij de microwoning weer verlaat.

Voorzieningen rondom de microwoning
Het gaat niet alleen om de voorzieningen in de microwoning, de voorzieningen rondom de microwoning zijn minimaal zo belangrijk. Microwoningen zijn klein en daardoor meestal niet geschikt om feesten te houden of met grote groepen vrienden bij elkaar te zitten. Daarvoor is er over het algemeen ook veel te weinig meubilair in een microwoning. Om die reden zijn er rondom de microwoning vaak extra voorzieningen aangebracht. Vooral in appartementencomplexen die in een community-vorm zijn gebouwd. Men kan daarbij denken aan een inpandig restaurant of een grote studeerruimte. Ook een mediazaal of speciale wasruimte is mogelijk. Uiteraard is er meestal ook een stalling in of onder het pand waarin de fietsen en scooters van de bewoners van een miniwoning of microwoning kunnen worden ondergebracht. Daarnaast zijn microwoningen meestal gebouwd in gedeelten van steden met voorzieningen in de buurt. Hierbij kan je denken aan hogescholen, universiteiten en andere opleidingsinstituten. Ook winkelcentra en uitgaansgelegenheden zijn meestal in de buurt van microwoningen te vinden.

Microwoning en uitzendbureaus
In sommige microwoningcomplexen zijn ook uitzendbureaus ondergebracht. Deze uitzendbureaus zijn dan dicht in de buurt van jonge arbeidskrachten en kunnen daardoor goed ondersteuning bieden bij het vinden van passend werk. In plaats van bedrijven zoeken deze uitzendbureaus juist het personeel van de toekomst op namelijk ambitieuze jongeren die over het algemeen hoog zijn opgeleid. Echter maakt niet iedereen die in een microwoning woont gebruik van een uitzendorganisatie. Er wonen ook zzp’ers of jongeren die een baan hebben bij een startup of andere organisatie.

Hoe lang woon je in een microwoning?
Een microwoning is eigenlijk ongeschikt voor permanente bewoning. Men kan wel heel minimalistisch gaan leven en het lang volhouden in een microwoning maar toch zal men op de duur in de meeste gevallen gaan samenwonen en eventueel een gezin stichten. In dat geval wordt meestal afscheid genomen van de microwoning. Ook wanneer men werk vind op een andere locatie neemt men afscheid van de microwoning. Voor veel mensen is een microwoning daarom een tijdelijke gunstige oplossing. Vanwege het ruimte gebrek in grote steden zullen er in de toekomst waarschijnlijk alleen maar meer projecten komen voor de bouw van microwoningen.

Waarde bestaande koopwoningen in februari 2017 ongeveer 6,7 procent omhoog

Het gaat goed met de waarde van bestaande koopwoningen in Nederland. Deze koopwoningen waren in februari van dit jaar 6,7 procent duurder dan in dezelfde maand in 2016. Er is nu al drie maanden op rij een prijsstijging gemeten die ruim boven de 6 procent komt op de woningmarkt. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maakte dinsdag 21 maart 2017 de cijfers bekend over de prijsontwikkeling op de woningmarkt in Nederland.

Het CBS en het Kadaster hebben onderzoek gedaan naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland. Uit dit onderzoek blijkt dat er al sinds halverwege 2013 een duidelijke stijgende lijn te zien is in de prijzen van woningen in Nederland. Aan het begin van 2017 ligt de prijs van woningen in Nederland nog ongeveer 15,1 procent hoger dan het prijsniveau op het dieptepunt in juni 2013. In de maand juni van 2013 was de woningmarkt in een zeer diep dal beland vanwege de economische crisis. Men sprak toen ook wel van een crisis op de woningmarkt.

De piek op de woningmarkt lag op augustus 2008. Ten opzichte van die piek lag het prijsniveau in het eerste kwartaal van 2017 nog ongeveer 9,6 procent lager. Als men kijkt naar het gemiddelde prijsniveau van bestaande koopwoningen in februari 2017 dan ligt dat niveau ongeveer even hoog als het prijsniveau in januari 2006.

Economische groei in Nederland in 2014 niet hoog

De nieuwswebsite Nu.nl heeft een interview gehad met twee hoogleraren. Dit waren de hoogleraar economie Sweder van Wijnbergen van de Universiteit van Amsterdam en hoogleraar financiële economie Sylvester Eijffinger van de Universiteit van Tilburg. Het interview ging over de economische verwachtingen voor 2014. Hierbij kwamen ook de cijfers aan bod die door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) werden gepubliceerd over 2013. Het CBS gaf in haar rapport aan dat de economie in Nederland in het derde kwartaal met 0,1 procent is gegroeid ten opzichte van kwartaal twee van 2013.

De geïnterviewde hoogleraren gaven aan dat de economie in Nederland niet sterk zal groeien. Vermoedelijk komt het groeipercentage van de economie in 2014 niet boven de 1 procent van het  bruto binnenlands product. Wanneer de economie met een half procent of iets meer zou stijgen mogen we in Nederland al blij zijn. Volgens hoogleraren zit de Nederlandse economie nu op de bodem. De economie zal wel weer gaan groeien maar ze verwachten daarin geen grote sprongen.

De woningbouw speelt een belangrijke rol bij de groei van de economie volgens de hoogleraren. Ze zijn van mening dat het kabinet meer moet doen om de woningbouw te stimuleren. Volgens de hoogleraren lijkt het kabinet niet effectief met de woningmarkt om te gaan. Het geld dat weggehaald wordt bij de woningcorporaties en de moeite waarmee starters een hypotheek kunnen nemen worden als belangrijke oorzaken genoemd. Volgens de hoogleraren kan het geld bij oude hypotheken beter worden weggehaald. Om dit te bewerkstelligen moet de hypotheekrenteaftrek sneller en forser worden beperkt.

Reactie Technisch Werken
De hoogleraren geven een mening waarmee veel mensen het eens zullen zijn in Nederland. Het kabinet moet de woningmarkt stimuleren. Op dit moment gebeurd er nog weinig vanuit het kabinet om de woningmarkt te laten groeien. De grote hoeveelheden mensen die worden ontslagen in de bouwsector tonen aan dat er nog weinig nieuwe woningen en bedrijfspanden worden gebouwd in Nederland. Er vindt nauwelijks doorstroom plaats. Mensen die verhoudingsgewijs veel verdienen blijven daardoor in starterswoningen wonen. Hierdoor ontstaan voor starters weinig kansen op de woningmarkt. Ook het feit dat banken moeizaam hypotheken verstrekken zorgt er voor dat er weinig woningen worden verkocht. Zowel de banken als de overheid moeten structureel iets veranderen anders blijft de woningmarkt een groot probleem vormen voor het economisch herstel van Nederland.

Coalitie bijna akkoord over 6 miljard bezuinigen

De nieuwsberichten vandaag laten zien dat de De regeringspartijen VVD en PvdA het eens zijn over de extra bezuinigingen. Deze extra bezuinigingen van 6 miljard euro staan gepland voor 2014. Het is nog niet duidelijk wat de regeringspartijen precies hebben vastgelegd. Volgens bronnen zouden de afspraken van juli 2013 voor een belangrijk deel blijven bestaan. Nadat de plannen formeel zijn vastgesteld worden ze op Prinsjesdag naar buiten gebracht. De volgende punten worden in het nieuws al genoemd’.

  • De lonen in de overheidssector worden bevroren. Ministers  worden gekort in hun budgetten.
  • De verspilling in de zorg wordt aangepakt.
  • Stamrechtbv’s worden aangepakt om belastingontduiking te voorkomen.
  • De woningmarkt wordt aangepakt. Mensen die hun levensverzekering gebruiken om de hypotheek af te lossen moeten geen extra belasting betalen over hun kapitaal.

De hierboven genoemde bezuinigingen komen bovenop de reeds aanwezige bezuinigingen. Ze zijn nodig om het begrotingstekort verder terug te dringen en daarmee aan de eisen van Europa te voldoen. Het begrotingstekort zou door de bezuinigingen op 3,3 procent komen in plaats van 3,9 procent zoals het Centraal Planbureau de begroting op dit moment zonder de extra bezuinigingen in 2014 voorziet. De EU heeft echter een maximaal begrotingstekort voor Nederland vastgesteld op 3 procent. Toch zullen ze volgens bronnen akkoord gaan met de bezuinigingen van 6 miljard die nu gepland zijn.